10 maja 2026 r. opublikowano projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej oraz przepisów dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Planowane zmiany mogą istotnie wpłynąć na sposób prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. Projekt przewiduje m.in. ograniczenie likwidacji spółek celowych, nowe zasady odbioru lokali oraz większą kontrolę banków nad inwestycjami deweloperskimi.
Jedna z najistotniejszych zmian dotyczy odpowiedzialności spółek realizujących inwestycje mieszkaniowe. Projektodawca chce ograniczyć praktykę wykorzystywania spółek celowych (SPV), które po zakończeniu inwestycji były likwidowane jeszcze przed upływem okresu rękojmi. Projekt przewiduje, że w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości ma przechodzić na wspólników po rozwiązaniu spółki.
Jeszcze dalej idą rozwiązania dotyczące prostych spółek akcyjnych oraz spółek akcyjnych. Zgodnie z projektem ich rozwiązanie ma być możliwe dopiero po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Zmiany te mogą znacząco wpłynąć na sposób organizowania inwestycji deweloperskich i funkcjonowanie grup kapitałowych działających na rynku nieruchomości.
Projekt przewiduje również nowe obowiązki dotyczące procedury odbioru lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.
Zgodnie z proponowanymi przepisami odbiór ma odbywać się obowiązkowo w obecności dewelopera albo jego przedstawiciela. Dodatkowo nabywca będzie mógł zgłaszać wady również po odbiorze – w terminie 14 dni, także drogą elektroniczną. Projektodawca wskazuje, że celem zmian jest zwiększenie ochrony nabywców oraz umożliwienie konsultowania lokali z ekspertami technicznymi już po odbiorze.
W praktyce nowe regulacje mogą jednak wydłużyć procedury odbiorowe oraz zwiększyć liczbę zgłaszanych roszczeń dotyczących usterek i wad lokali.
Projekt zakłada również rozszerzenie obowiązków banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Obecnie kontrola banku następuje głównie po zakończeniu określonych etapów inwestycji. Po zmianach bank ma weryfikować spełnienie wymogów przed każdą wypłatą środków z rachunku powierniczego.
Dodatkowo bank będzie zobowiązany badać m.in.:
W praktyce oznacza to większą formalizację procesu inwestycyjnego, większą liczbę dokumentów wymaganych przez banki oraz potencjalny wzrost kosztów obsługi inwestycji.
Projekt przewiduje również wprowadzenie nowego art. 36a ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie będzie mogła być waloryzowana na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej.
Oznacza to, że postanowienia pozwalające deweloperowi jednostronnie podwyższać cenę z powodu wzrostu kosztów inwestycji mają być nieważne. Choć część największych deweloperów już wcześniej ograniczała stosowanie takich klauzul, projektowane przepisy mają definitywnie przesądzić, że ryzyko wzrostu kosztów realizacji inwestycji pozostaje po stronie dewelopera.
Projekt przewiduje, że większość nowych regulacji wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy. Część przepisów dotyczących Portalu DOM ma być jednak wdrażana etapowo aż do 2027 r. Projekt zawiera również przepisy przejściowe. Co do zasady nowe regulacje nie mają obejmować umów zawartych przed wejściem ustawy w życie. Dotychczasowe przepisy mają również znaleźć zastosowanie do odbiorów, których termin został wyznaczony wcześniej.
Na obecnym etapie projekt znajduje się jeszcze w trakcie konsultacji społecznych, które miały potrwać do 1 czerwca 2026 r. Już teraz jednak wyraźnie widać kierunek planowanych zmian – zwiększenie ochrony nabywców oraz dalsze rozszerzanie odpowiedzialności organizacyjnej i finansowej deweloperów.
W Kancelarii Radców Prawnych Chowaniec pomagamy analizować skutki projektowanych zmian, przygotowywać dokumentację inwestycyjną oraz dostosowywać umowy i procedury do nowych regulacji prawnych.
