Decyzje o zakupie nieruchomości są jednymi z najważniejszych, jakie podejmujemy w życiu, przynajmniej jeśli chodzi o aspekt materialny. Motywowane jest to oczywistymi względami, tj. znaczącą wartością jaką musimy przeznaczyć na ten cel. Z racji tego nikt z nas nie chce zostać oszukany, ani dowiedzieć się z czasem, iż nabyta przez nas nieruchomość ma ukryte wady. Niestety nawet wnikliwa analiza księgi wieczystej, a także dokładna obserwacja fizycznego stanu nieruchomości, czy skrupulatny odbiór techniczny nie dają nam żadnej gwarancji, że tak się nie zdarzy. Czasami wady wychodzą na jaw po kilku miesiącach, a nawet latach po nabyciu lokalu czy domu. Co więc w takiej sytuacji zrobić? Jakie uprawnienia przysługują nam jako kupującemu? Roszczeń z tytułu wady nieruchomości można dochodzić na podstawie rękojmi za wady, gwarancji lub przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. W tym artykule skupimy się jednak na uprawnieniach wynikających z rękojmi.

Czym jest owa rękojmia? Jest to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego związana z wadami natury fizycznej lub prawnej. Istotnym jest, iż przedmiotowa odpowiedzialność ma charakter absolutny, co oznacza, że roszczenie przysługuje kupującemu zarówno w sytuacji gdy sprzedający miał wiedzę o wadzie i fakt ten zataił, bądź gdy sam doprowadził do jej powstania lecz także wtedy gdy nie wiedział o istnieniu jakichkolwiek wad nieruchomości. Niniejsze znajduje odzwierciedlenie w ugruntowanym orzecznictwie sądów, w tym Sądu Najwyższego: „Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ma charakter absolutny. Odpowiedzialność sprzedawcy jest oceniana niezależnie od winy sprzedawcy, obciąża go bez względu na to, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa, czy przyczynił się do powstania wady i nie może się od niej uchylić.” (wyrok SN z dnia 30 czerwca 2021 r., o sygn. I NSNc 171/20).

Mając na względzie powyższe, z rękojmi możemy skorzystać w każdym przypadku  stwierdzenia wad fizycznych jak i prawnych. Spróbujmy zatem określić kiedy mamy z jakimi do czynienia w kontekście nieruchomości. Jeśli chodzi o wady fizyczne to będziemy mieć z nimi do czynienia w szczególności, gdy nieruchomość nie posiada właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający, bądź gdy nieruchomość jest obciążona wadą, skutkującą zmniejszeniem jej wartości lub użyteczności w kontekście celu określonego w umowie albo wynikającego z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. Najczęściej będą to wszelkiego rodzaju zniszczenia czy ubytki, tj. wszystko to sprawia, że nieruchomość nie jest w pełni funkcjonalna, tak jak było to zapisane w umowie sprzedaży.  Jeśli zaś chodzi o wady prawne, to będą nimi wszelkie obciążenia prawne nieruchomości, o których nie było wiadomo w trakcie zawierania umowy – tj. np. obciążenie nieruchomości hipoteką, ograniczonym prawem rzeczowym, czy chociażby sytuacja w której sprzedawca nie miał prawa do jej zbycia. 

Tak naprawdę każda wada nieruchomości, o której kupujący nie wiedział w trakcie zawierania umowy przeniesienia jej własności, uprawnia go do wystąpienia z określonym roszczeniem przeciwko sprzedającemu. Kupujący może żądać obniżenia ceny nabycia, usunięcia wady, bądź nawet odstąpić od umowy w przypadku występowania wad istotnych. Mając na względzie specyfikę nieruchomości, ciężko mówić o uprawnieniu do żądania wymiany  rzeczy - nieruchomości na wolną od wad. W tym kontekście niniejsze uprawnienie może mieć zastosowanie  jedynie do jakiegoś elementu, który może zostać zastąpiony. Według Kodeksu cywilnego, sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat od daty wydania nieruchomości nowemu nabywcy, który z kolei może wystąpić z roszczeniem wobec sprzedającego w ciągu roku od dnia, w którym stwierdził istnienie wady. Aby bardziej w obrazowy sposób to przedstawić, to dajmy przykład, w którym wada ukryta pojawia się dopiero pod koniec piątego roku od dnia nabycia nieruchomości. W takiej sytuacji kupujący stwierdzając jej istnienie przed upływem owych pięciu lat, ma jeszcze rok na wystąpienie ze swoim roszczeniem przeciwko sprzedającemu. Warto jednak w takich okolicznościach zadbać odpowiednio o kwestię dowodową, w kontekście wystąpienia przedmiotowej wady przed upływem ustawowego okresu, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień ze sprzedającym w tym zakresie.

Należy też mieć na względzie, iż ustawodawca dopuszcza modyfikację rękojmi (rozszerzenie, ograniczenie bądź wyłączenie) w przypadku, gdy umowa zawierana jest pomiędzy osobami fizycznymi, bądź przedsiębiorcami. Co jednak istotne wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zatai podstępnie wadę przed kupującym. Warto też pamiętać o domniemaniu wynikającym z art. 556(2) k.c., które stanowi: „Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.” Niniejsze może mieć duże znaczenie w kontekście ewentualnego sporu ze sprzedającym. W sytuacji, gdy wada zostanie przez nas stwierdzona przed upływem roku od dnia nabycia nieruchomości, to zostaniemy zwolnieni z obowiązku udowadniania, że to sprzedający odpowiada za jej powstanie.

Podsumowując, rękojmia jest formą pociągnięcia do odpowiedzialności sprzedawcy za wady określonej rzeczy niezależnie czy o tych wadach wiedział i je zataił, czy w ogóle nie był świadomy ich istnienia. W przypadku wad nieruchomość, także tych ukrytych, kupujący może skorzystać z tego uprawnienia kierując wobec sprzedającego określone żądanie. Jedyną sytuacją w której sprzedawca może się zwolnić z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jest sytuacja w której kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.