Celem nowej ustawy jest uzupełnienie dotychczasowych luk, i w konsekwencji zapewnienie większej ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Najistotniejszą modyfikacją regulacji będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego twórcą jest Prezes UOKiK. To z kolei może rodzić najważniejsze pytanie u każdego potencjalnego nabywcy: czy wprowadzenie nowej ustawy spowoduje kolejne wzrosty cen mieszkań? Przyjrzyjmy się zatem po krótce temu rozwiązaniu.

Branża deweloperska jako nieliczna nie ucierpiała w wyniku ostatnich wydarzeń związanych z pandemią, i obecnie konfliktem zbrojnym na wschodzie. Nieruchomości cieszą się wśród Polaków ogromnym zainteresowaniem, głównie z tego powodu, iż jest to obecnie jedna z najlepszych form lokowania kapitału. Konsekwencją tego jest utrzymywanie się tendencji wzrostu cen mieszkań w Polsce. Czy ta tendencja ulegnie zmianie? Niestety, wprowadzone reformy raczej tego nie zwiastują. Oczywiście ich intencją jest zapewnienie większej ochrony potencjalnym nabywcom, jednak za tą ochronę przyjdzie im zapłacić…Teoretycznie przynajmniej koszt ten będzie obciążał deweloperów, jednakże nie pozostawia to żadnej wątpliwości, iż deweloperzy jako przedsiębiorcy nie będą chcieli ograniczać swoich zysków, wobec czego zapewne przerzucą ten ciężar na kupujących, zwiększając oferowane ceny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej: „DFG”) to zupełnie nowa instytucja, nieznana dotychczas ustawie deweloperskiej. Przedmiotowy fundusz jest wzorowany na funkcjonujących już innych funduszach, takich jak Turystyczny Fundusz Gwarancyjny. DFG stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i to właśnie on ma zapewnić działanie i obsługę całego systemu DFG. Najważniejszą funkcją DFG ma być ochrona środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Chodzi o te sytuacje, w których deweloper dla przykładu może uzyskać zgodę na odstąpienie od dalszego prowadzenia swojego przedsięwzięcia, bądź odstąpić od umowy zawartej z nabywcą, w związku z prowadzonym postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym. Ochrona dotyczy także ewentualnego ryzyka niewypłacalności banku, w zakresie nieobjętym świadczeniem pieniężnym gwarantowanym przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Środki DFG będą pochodzić przede wszystkim ze składek odprowadzanych przez deweloperów, co oznacza iż od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (dalej: „MRP”) deweloper musi odprowadzić składkę – odnosi się to zarówno do wpłat dokonywanych przez nabywców bezpośrednio na MRP, jak również do kwoty opłaty rezerwacyjnej przekazywanej przez dewelopera na MRP w razie podpisania umowy deweloperskiej. Składka stanowi iloczyn obowiązującej stawki procentowej oraz wartości dokonanej wpłaty. W rozporządzeniu z dnia 21 czerwca 2022 r. ustalone zostały następujące wysokości stawki procentowej, tj: 0,45% w przypadku otwartego MRP i 0,1% w przypadku zamkniętego MRP.

Dzięki ubezpieczeniu inwestycji w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zarówno w przypadku rachunku otwartego, jak i zamkniętego, klienci upadłej firmy deweloperskiej lub banku odzyskają wszystkie swoje pieniądze. Do tej pory nie było to wcale takie oczywiste. W przypadku otwartego MRP deweloper miał możliwość sięgania po gromadzone na nim wpłaty w trakcie budowy, a bank teoretycznie miał dopilnować, aby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy, co jednak w praktyce nie zawsze było zbieżne i nie zabezpieczało w pełni interesu nabywcy. Z kolei w przypadku zamkniętego MRP, ryzykiem było również bankructwo banku, który go prowadził i możliwość uzyskania zwrotu środków z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, jednak tylko do kwoty 100 tyś EUR. Obecnie wprowadzone rozwiązanie ma zapewnić pełną ochronę wpłacanych środków, co należy uznać za dobry mechanizm.Ponadto DFG wypłaci środki temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy bądź nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

Podsumowując, przedmiotowa nowelizacja z pewnością niesie za sobą korzyści związane z pełną ochroną środków potencjalnych nabywców dzięki instytucji DFG, co jest chyba najistotniejszą kwestią dla każdego szczęśliwego nabywcy swoje „m”. Z drugiej jednak strony, zamiast liczyć na spadek, należy się spodziewać kolejnych wzrostu cen mieszkań…kogo wtedy będzie na to stać? Z pewność coraz mniejszą grupę ludzi.