Umowa o dożywocie i służebność mieszka to dwa popularne sposoby zabezpieczenia prawa do zamieszkania i opieki na starość. Choć często są ze sobą mylone, różnią się zakresem praw, obowiązków i skutkami dla stron. Warto poznać te różnice, zanim zdecydujemy się „przepisać mieszkanie” w zamian za opiekę.
Umowa o dożywocie została uregulowana w art. 908 Kodeksu Cywilnego. Najprościej ujmując, jest to rodzaj umowy, w której właściciel nieruchomości przekazuje swoja mieszkanie lub dom innej osobie – najczęściej bliskiemu lub opiekunowi – w zamian za dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nowy właściciel ma obowiązek zapewnić dotychczasowemu właścicielowi przede wszystkim opiekę, wyżywienie i pomoc w codziennych potrzebach aż do śmierci.
W praktyce to rozwiązanie daje dużo większe bezpieczeństwo niż zwykła darowizna nieruchomości. A dlaczego? Mianowicie jeśli senior przekazałaby nieruchomość w formie darowizny, a obdarowany po pewnym czasie odmówiłby mu dalszego zamieszkiwania czy opieki – jedynym wyjściem byłoby odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności. To jednak oznacza długotrwały proces sądowy, stres i brak gwarancji powodzenia.
Umowa o dożywocie jest inna – to umowa odpłatna, bo osoba, która otrzymuje nieruchomość, zobowiązuje się do konkretnych świadczeń wobec zbywcy. Dzięki temu senior zachowuje realne zabezpieczenie, a w razie niewywiązania się z obowiązków przez nabywcę może dochodzić swoich praw na podstawie przepisów o dożywociu, a nie na zasadach dotyczących odwołania darowizny.
Tak, ale z pewnym zastrzeżeniem. Jeśli osoba, która otrzymała nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie, postanowi ją sprzedać, to nowy nabywca przejmuje wszystkie obowiązki wobec osoby, która przekazała mieszkanie lub dom. Oznacza to, że także on musi zapewnić jej opiekę i utrzymanie – tak, jak ustalono w pierwotnej umowie.
Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie może być trudne w praktyce – nie każdy kupujący będzie chciał nabyć nieruchomość, z którą wiążą się obowiązki wobec innej osoby. Dlatego często sprzedaż domu lub mieszkania z dożywociem wymaga dokładnego wyjaśnienia warunków i bywa mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców.
Służebność mieszkania to prawo, które pozwala określonej osobie mieszkać w danej nieruchomości - na przykład w konkretnym domu lub mieszkaniu – bez względu na to, kto jest właścicielem. Takie prawo można wpisać do księgi wieczystej, co daje temu prawu trwałą ochronę.
Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, może korzystać z nieruchomości zgodnie z ustaleniami – na przykład zamieszkiwać jeden pokój lub całe mieszkanie. Co ważne, prawo to jest niezbywalne, czyli nie można go sprzedać ani przekazać innej osobie. Prawo to wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, choć można się umówić, że po jego śmierci prawo to przejdzie na jego bliskich.
Wybór między dożywociem a służebnością mieszkania zależy od Państwa potrzeb: jeśli chcesz mieć nie tylko dach nad głową, ale też wsparcia i opiekę, lepsza będzie umowa o dożywocie (to nie darowizna, więc nie rodzi roszczeń o zachowek i pomaga uniknąć rodzinnych sporów). Jeśli natomiast chodzi wyłącznie o zapewnienie prawa do zamieszkania, wystarczy służebność mieszkania, choć bez gwarancji opieki. Jeśli zastanawiają się Państwo, które rozwiązanie będzie bezpieczniejsze, warto skonsultować się z Kancelarią Radców Prawnych Chowaniec. Dobrze sporządzona umowa może uchronić przed nieporozumieniami i dać pewność, że prawo do mieszkania lub opieki będzie należycie zabezpieczone.
