Podejmując decyzję o zakupie działki, domu, mieszkania czy lokalu usługowego, bardzo często zobligowani jesteśmy do podpisania umowy przedwstępnej, czyli takiej, którą można uznać za swego rodzaju wstęp do późniejszego podpisania umowy właściwej, która ostatecznie przeniesie na nas własność nabywanej nieruchomości. Według definicji kodeksowej (art. 389 § 1 Kodeksu Cywilnego i następne) umowa przedwstępna sprzedaży jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej w określonym czasie. Przedmiotowa umowa jest najbardziej popularną formą zabezpieczenia interesów zarówno sprzedającego jak i kupującego nieruchomość, jednakże brak odpowiedniej wiedzy z nią związanej może przysporzyć więcej kłopotów niż korzyści. Podstawową funkcją jaką spełnia omawiana umowa, jest danie gwarancji, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, której to z jakichś powodów w danym momencie nie można zawrzeć. Dla przykładu jej podpisanie jest niezbędne między innymi w celu ubiegania się o kredyt hipoteczny, jeżeli w taki sposób finansowany będzie zakup mieszkania, zabezpieczając w ten sposób kupującego przed sprzedażą lokalu komuś innemu, a właściciela przed rezerwacją lokalu dla osoby, która później może jednak się rozmyślić.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna ? Zgodnie z uregulowaniami Kodeksu Cywilnego powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie oznaczało określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Kolejne przychodzące na myśl pytanie może dotyczyć formy jej zawarcia. Czy może zostać sporządzona w dowolny sposób przez którąś ze stron umowy czy może wymaga jednak jakiejś szczególnej formy? Spiesząc z odpowiedzią ustawodawca nie określił konkretnej formy dla jej zawarcia, a więc może zostać sporządzona zarówno w formie zwykłej pisemnej, tj. strony spisują umowę określając jej istotne postanowienia i składają podpisy, jak i w formie aktu notarialnego – strony w obecności notariusza zawierają umowę przedwstępną. Która forma jest zatem lepsza i jakie skutki za sobą niosą? Wszystko zależy od tego po której stronie umowy się znajdujemy i jak bardzo jesteśmy zmotywowani / zdecydowani na doprowadzenie transakcji do skutku.

Zawarcie umowy w zwykłej formie, tj. bez udziału notariusza odnosi słabszy skutek, co oznacza, iż nie jest ona aż tak wiążąca jak ta, zawarta przy notariuszu i w sytuacji gdy nasz kontrahent będzie się chciał jednak rozmyślić, to nie będziemy mieli możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jedynym roszczeniem pozostanie prawo domagania się od drugiej strony zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku podpisania umowy, co będzie wiązać się z koniecznością wykazania poniesionej szkody.  W praktyce oznacza to, że strona poszkodowana może liczyć jedynie na zwrot poniesionych kosztów przygotowania zawarcia umowy i samego jej zawarcia, i na nic ponadto. Alternatywnie możemy zawrzeć w umowie przedwstępnej zapis o karze umownej na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku nie trzeba będzie wykazywać wysokości rzeczywiście poniesionej szkody, a jej naprawa wiązać się będzie z uiszczeniem z góry określonej wartości. Dobrym zabezpieczeniem w takiej sytuacji może okazać się także ustalenie zadatku, który chroni strony przed niezawarciem umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupujący się rozmyśli, zadatek zostaje po stronie sprzedającego. Natomiast jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie za sprawą sprzedającego, to zobowiązany on jest do zwrotu zadatku kupującemu w podwójnej wysokości.  

Z kolei zawierając umowę przed notariuszem wywołuje ona silniejszy skutek umożliwiający  dochodzenie nam na podstawie umowy przedwstępnej zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Wyrok sądu zastępuje wtedy podpis strony pod umową, czyniąc ją ważna. Jednocześnie możliwe jest też żądanie zapłaty odszkodowania opisanego powyżej. Poza tym, dzięki umowie przedwstępnej podpisanej w formie notarialnej, można zablokować właścicielowi możliwość sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu, który np. zaproponował mu lepszą cenę, poprzez prawo złożenia wniosku do sądu o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej. Aby był on jednak skuteczny umowa przedwstępna musi czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, tj. być zawarta w wymaganej formie aktu notarialnego.

Materiał opracowany przez Kancelarię radców prawnych Toruń – Marcin Chowaniec