Umowa przedwstępna to jedna z najczęściej zawieranych umów w obrocie prywatnym i gospodarczym. Najczęściej pojawia się przy sprzedaży nieruchomości: mieszkań, działek czy lokali użytkowych. W praktyce wiele osób traktuje ją jednak jedynie jako „formalność”, co w dalszym toku może prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych.
Czym właściwie jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna, uregulowana w art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego, polega na tym, że jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy właściwej – najczęściej umowy sprzedaży. Jej podstawowym celem jest „zarezerwowanie” transakcji i ustalenie najważniejszych warunków jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej.
Najczęściej umowy przedwstępne zawierane są:
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna?
Choć wiele osób korzysta z gotowych wzorów z Internetu, w praktyce źle sporządzona umowa przedwstępna może okazać się nieskuteczna albo nie zabezpieczać interesów strony w wystarczającym stopniu.
Kluczowe znaczenie mają przede wszystkim:
W praktyce ogromne znaczenie ma również to, czy strony chcą mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem, czy jedynie odszkodowania.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie zawsze.
Umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Taka forma jest co do zasady ważna. Wiele osób podpisuje więc umowy „na kartce” albo korzysta z prostych wzorów. Trzeba jednak pamiętać, że forma umowy ma bardzo duże znaczenie dla późniejszych uprawnień stron.
Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta wyłącznie pisemnie, to w przypadku problemów druga strona może co do zasady dochodzić jedynie odszkodowania (np. strona liczyła, że przyszła umowa zostanie zawarta i poniosła z tego tytułu koszt np. za biegłego rzeczoznawcę). Natomiast umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
Dlatego wybór formy zawarcia umowy powinien być świadomą decyzją, dostosowaną do konkretnej transakcji oraz poziomu ryzyka.
Czy można dochodzić zawarcia umowy przed sądem?
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że skutki umowy przedwstępnej zależą również od jej formy. Jeżeli umowa została zawarta w formie wymaganej dla umowy właściwej – przykładowo w formie aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości – możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
W praktyce oznacza to, że wyrok sądu może zastąpić oświadczenie woli strony, która uchyla się od finalizacji transakcji (art. 64 Kodeksu cywilnego). Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta wyłącznie w zwykłej formie pisemnej, co do zasady możliwe pozostaje dochodzenie odszkodowania za niezawarcie umowy.
Stanowisko to od lat potwierdza również orzecznictwo sądów. Sąd Najwyższy wskazywał, że niezachowanie formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej powoduje, iż stronie co do zasady przysługuje wyłącznie roszczenie odszkodowawcze, a nie możliwość przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy (m.in. wyrok SN z 25 listopada 2011 r., II CSK 77/11).
Dlaczego warto przeanalizować umowę przed podpisaniem?
W praktyce wiele problemów pojawia się dopiero wtedy, gdy jedna ze stron chce wycofać się z transakcji, pojawiają się problemy z kredytem albo okazuje się, że nieruchomość ma wady prawne.
Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie przeanalizować jej treść, sposób zabezpieczenia transakcji oraz ryzyka związane z konkretną nieruchomością lub inwestycją.
W Kancelarii Radców Prawnych Chowaniec pomagamy klientom:
Dobrze przygotowana umowa przedwstępna bardzo często pozwala uniknąć kosztownych sporów i problemów na etapie finalizacji transakcji.
