Zakup mieszkania czy domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób pyta nas, jak dobrze zabezpieczyć się już na etapie umowy przedwstępnej. Wątpliwości budzi zwłaszcza forma umowy, rola notariusza oraz to, czy warto wpisać roszczenie do księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna sprzedaży to dokument, w którym obie strony, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się, że w przyszłości podpiszą właściwą umowę sprzedaży, tj. umowę przyrzeczoną. W praktyce daje to kupującemu pewność, że sprzedający “nie zniknie”, nie zmieni warunków i nie wycofa się bez konsekwencji. W umowie określa się przede wszystkim cenę nieruchomości, termin podpisania umowy przyrzeczonej oraz warunki, pod jakimi transakcja ma dojść do skutku. Często pojawia się także zadatek. Umowa przedwstępna nie jest jednak “tarczą absolutną” - jej skuteczność zależy bowiem od formy jej zawarcia.
Nie jest obowiązkowa, ale daje kupującemu o wiele silniejszą ochronę. Jeśli umowa przedwstępna zostanie przygotowana u notariusza, kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Innymi słowy - kupujący może “przymusić” sprzedającego do finalizacji transakcji, nawet jeśli ten nagle zmieni zdanie. Wynika to z art. 390 Kodeksu cywilnego, który pozwala żądać podpisania umowy przyrzeczonej, jeśli forma umowy przedwstępnej spełni wymogi ważności umowy końcowej (czyli w formie aktu notarialnego). Co ważne, prawomocny wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli sprzedającego (art. 64 Kodeksu cywilnego), więc nawet jego odmowa nie blokuje transakcji.
W przypadku zwykłej formy pisemnej umowa przyrzeczona również jest ważna, ale jej skutki słabsze. Bowiem jeśli sprzedający unika umowy przyrzeczonej, kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo odszkodowania, jeśli poniósł z tego tytułu szkodę. Natomiast nie będzie mógł doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. W praktyce oznacza to, że forma aktu notarialnego to realne bezpieczeństwo, zwłaszcza przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego, gdzie ryzyko sporów bywa większe, niż wydaje się na pierwszy rzut oka.
Podpisanie umowy przyrzeczonej – nawet w formie aktu notarialnego – nie chroni przed sytuacją, w której niesolidny sprzedający sprzeda nieruchomość komuś innemu, np. osobie, która zaproponuje wyższą cenę. Dlatego tak ważne jest, by po zawarciu umowy przedwstępnej złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpisanie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Taki wpis działa jak ostrzeżenie: każdy potencjalny kupujący widzi je w księdze wieczystej i zazwyczaj natychmiast rezygnuje transakcji. A nawet jeśli mimo wpisu doszłoby do sprzedaży - kupujący ma możliwość doprowadzenia do przeniesienia własności na siebie poprzez sąd. W praktyce wpis do księgi wieczystej to jeden z najskuteczniejszych, a jednocześnie najczęściej pomijanych środków zabezpieczenia interesów kupującego.
Choć umowa przedwstępna wydaje się dokumentem prostym, różnica między formą pisemną a aktem notarialnym może zdecydować o tym, czy realnie doprowadzisz do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeszcze większe znaczenie ma wpis roszczenia do księgi wieczystej – to on chroni najbardziej problematyczną sytuacją, czyli sprzedażą nieruchomości komuś innemu. Każda transakcja ma jednak swoją specyfikę, a błędy popełnione na etapie przedwstępnym mogą być trudne do odwrócenia.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz bezpiecznie przejść przez cały proces – zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Radców Prawnych Chowaniec. Doradzimy, przygotujemy umowę i zadbamy o to, aby Twoje interesy były właściwie zabezpieczone.
