W jednym z naszych wcześniejszych artykułów omawialiśmy kwestię wpisu roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej. To naturalnie prowadzi do szerszego pytania: jak właściwie działa księga wieczysta i co zrobić, gdy pojawiają się w niej błędne lub nieaktualne informacje? Warto więc uporządkować kluczowe zasady, które każdy właściciel nieruchomości powinien znać.
Księga wieczysta ma stałą, czterodziałową strukturę i każdy z tych działów pełni inną rolę.
W pierwszym z nich opisuje się samą nieruchomość - gdzie się znajduje, jakie ma numery działek i jak duży jest jej obszar. Drugi dział pokazuje, komu ta nieruchomość przysługuje: właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu albo osobie posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Trzeci rozdział służy ujawnieniu obciążeń, które nie są hipoteką, np. prawo odkupu, prawo pierwokupu, służebność, umowa najmu czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej po podpisaniu umowy przedwstępnej. Wreszcie ostatni, czwarty dział, zarezerwowany jest dla hipotek – czyli obciążeń finansowych, najczęściej ustanowionych jako zabezpieczenie kredytu.
W praktyce oznacza to, że każdy dział pełni inną funkcję - i błąd może pojawić się w każdym z nich, nie tylko w danych właściciela. Najczęściej spotykane błędy to nieaktualne dane właściciela, niewykreślone obciążenie lub pomyłki powstałe przy przenoszeniu ksiąg do systemu elektronicznego.
Wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem sądu - tak samo jak jego wykreślenie. To oznacza, że sąd wieczystoksięgowy, dokonując wpisu albo jego odmowy, wydaje rozstrzygnięcie, które kształtuje stan prawny nieruchomości. Innymi słowy, to właśnie wpis przesądza o tym, komu przysługuje prawo i jakie obciążenia na nieruchomości faktycznie istnieją w obrocie prawnym.
Każde takie orzeczenie można zaskarżyć. Jeśli rozstrzygnięcie wydał referendarz sądowy, przysługuje skarga do sądu, przy którym działa. Jeżeli orzeczenie wydał sędzia, można wnieść apelację do sądu okręgowego, a później nawet skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.
Jeżeli jednak nie zaskarżono postanowienia o wpisie lub odmowie wpisu, orzeczenie się uprawomocni, a wtedy staje się wiążącą podstawą zapisów w księdze wieczystej. Taki wpis korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – co w praktyce oznacza, że nawet błędny, ale prawomocny wpis może wywołać poważne skutki dla właściciela nieruchomości.
Księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że każdy, kto zna jej numer, może ją przejrzeć. Trzeba jednak pamiętać, że akta księgi - czyli np. akty notarialne - nie są jawne. Dostęp do nich mają tylko osoby wskazane w ustawie lub te, które wykażą interes prawny. Innymi słowy: sprawdzisz, czy sąsiad jest właścicielem nieruchomości, ale nie dowiesz się, za jaką cenę ją kupił, ponieważ ta informacja znajduje się wyłącznie w aktach.
Jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości znajdują się błędy, należy wystąpić do sądu cywilnego z wnioskiem o ich korektę. Wynika to z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że gdy w księdze ujawniony zostanie stan niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie zostało wpisane albo zostało wpisane błędnie, może domagać się sprostowania. Orzeczenie sądu cywilnego może stanowić podstawę do zmiany wpisu, a samą zmianę dokonuje sąd wieczystoksięgowy. Warto działać szybko – im dłużej błędny wpis pozostaje w księdze wieczystej, tym większe ryzyko poważnych konsekwencji.
Księgi wieczyste odgrywają kluczową rolę w obrocie nieruchomościami i chronią zarówno właściciela, jak i nabywców. Jednocześnie każdy błąd w księdze wieczystej może mieć realne skutki finansowe oraz prawne. Jeśli podejrzewasz, że wpis w księdze Twojej nieruchomości jest nieprawidłowy lub wymaga zmiany, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Radców Prawnych Chowaniec, pomożemy ustalić, czy wpis odpowiada rzeczywistości i przeprowadzimy Cię przez procedurę jego sprostowania.
