W poprzednim wpisie dotyczącym potencjalnych pierwszych trudności związanych z dzierżawą gruntu pod instalację fotowoltaiczną wskazane zostały najważniejsze aspekty, zagrożenia, na które rolnicy powinni zwrócić uwagę przed podjęciem ostatecznej decyzji o zawarciu umowy z inwestorem. W ramach niniejszego wpisu przeanalizowane zostaną postanowienia umowne, które obligatoryjnie powinny pojawić się we wspomnianej umowie dzierżawy gruntu, a także sprawdzimy, przy jakich konkretnych postanowieniach powinna zapalić się przysłowiowa „czerwona lampka”.
Najważniejsze zapisy w bezpiecznej umowie dzierżawy gruntu
Kluczowymi punktami, jakie powinny obowiązkowo znaleźć się w przypadku umowy o dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną, są:
- dokładne określenie przedmiotu dzierżawy;
- czas trwania umowy dzierżawy;
- czynsz z tytułu dzierżawy i inne obciążenia (np. koszty, podatki);
- uprawnienia i obowiązki dzierżawcy i wydzierżawiającego;
- demontaż instalacji po zakończeniu umowy dzierżawy;
- przypadki, w których to może dojść do wypowiedzenia umowy.
Postanowienia w umowie, na które należy zwrócić uwagę
Po pierwsze, maksymalny czas trwania umowa dzierżawy gruntu nie powinien przekraczać 29 lat! Tym samym w przypadku dojrzenia zapisu, że umowa dzierżawy gruntu instalacji fotowoltaicznej będzie zawarta na okres 30 lat i więcej – natychmiast należy wyrazić sprzeciw wobec inwestora na taki zapis. A dlaczego? Już spieszymy z wyjaśnieniem! Mianowicie przepis art. 172 Kodeksu cywilnego reguluje, że zasiedzenie nieruchomości w złej wierze uprawomocnia się po 30 latach od zasiedzenia. Tym samym polecamy podpisać umowę na 25-29 lat, a w razie, gdyby dobiegła końca – najlepiej podpisać kolejną, na krótszy okres, np. 5 lat, jednocześnie nie dłuższy niż okres 29 lat.
Po drugie, jakie opłaty będzie ponosił inwestor – spółka wydzierżawiająca? Chodzi tu zarówno o czynsz, jak i kwestię podatków.
Odnośnie samego czynszu warto zwrócić uwagę na to, aby zapłata następowała także w okresie uzyskiwania przez kontrahenta niezbędnych zezwoleń na postawienie instalacji fotowoltaicznej. Należy mieć na uwadze, że instalacja ta nie powstanie od razu, dany kontrahent musi uzyskać niezbędne pozwolenia, co może zająć około roku. Niemniej już wtedy grunt ten będzie wyłączony z użytkowania, wobec czego warto mieć na uwadze tę kwestię finansową w umowie przedwstępnej o dzierżawę gruntu pod instalację fotowoltaiczną. W kontekście oficjalnej umowy o dzierżawę gruntów pod instalację fotowoltaiczną warto zwrócić uwagę na zapis dotyczący waloryzacji kwoty czynszu. Tak jak już zostało wspomniane, umowy o dzierżawę gruntów pod instalację fotowoltaiczną zawierane są przeważnie na 25-29 lat, wobec czego po kilkunastu latach od zawarcia umowy kwota wskazana w umowie nie będzie rynkowa. Dlatego warto zadbać o stosowną klauzulę waloryzacyjną. W kontekście czynszu powinien zostać również wskazany dokładny termin regulowania czynszu.
Odnośnie do opłat i podatków należy zwrócić uwagę na regulowanie podatku od nieruchomości czy podatku rolnego. W umowie powinien znaleźć się wyraźny zapis, że to dzierżawca ponosi wszelkie obciążenia publicznoprawnej, w tym opłaty związane z przekształceniem gruntu, a nie rolnik. Zapis powinien także obejmować potencjalnie przyszłe opłaty.
Po trzecie, w kontekście przyszłego zakończenia umowy, warto również dodać zapis o usunięciu przez inwestora paneli fotowoltaicznych z gruntu po okresie oznaczonym w umowie. Warto zadbać już na etapie podpisania umowy o to, aby to dany kontrahent ponosił koszty związane z usunięciem całego sprzętu, a nie rolnik.
Ostatnią istotną kwestią jest możliwość rozwiązania umowy. Mianowicie rolnik, który podpisuje taką umowę, powinien wskazać na możliwość jej rozwiązania w następujących przypadkach:
- zaprzestanie regulowania należności z tytułu czynszu czy należności publicznoprawnych;
- nieterminowe rozpoczęcie przedsięwzięcia;
- korzystanie z gruntu w celach innych niż wskazane w umowie.
Prawnik nie gryzie – daj mu sprawdzić umowę!
Oczywiście każdorazowo przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dzierżawy gruntu pod instalację farmy fotowoltaicznej polecamy wcześniejszy kontakt z Kancelarią specjalizującą się w tym zakresie, która przeanalizuje umowę wraz z załącznikami zaproponowaną przez inwestora i sprawdzi, czy wśród postanowień umownych nie ma niekorzystnych zapisów dla rolnika. Należy pamiętać, że sam proces powstania farmy fotowoltaicznej, uzyskania wszelkich pozwoleń przez inwestora – jest czasochłonny i kosztowny, a umowy o dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę zazwyczaj zawierane są na okres 29 lat. Niemniej istotne jest to, że samo zawarcie umowy dzierżawy najczęściej poprzedzone jest umową przedwstępną, więc sumarycznie czas trwania takiej umowy to 30 lat. W związku z tym warto zabezpieczyć swoje interesy w taki sposób, aby przez okres trwania umowy nie pozostać stratnym pod względem finansowym. Tym samym zachęcamy przede wszystkim, aby zwrócić uwagę na wyżej wskazane kwestie w przypadku samodzielnego działania w tym zakresie.
