Zasiedzenie jest to sposób nabycia nieruchomości poprzez upływ czasu. Zasiedzenia może dokonać posiadacz, który nie jest jej właścicielem. Przesłanki zasiedzenia nieruchomości uregulowane zostały w art. 172 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego. Stosownie do przywołanych przepisów, posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Natomiast w przypadku złej wiary, konieczny jest upływ lat trzydziestu. Niniejszy wpis poświęcony zostanie zasiedzeniu nieruchomości oraz związanego z tym postępowania. Zapraszamy do dalszej lektury.

Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

Przyjmijmy, że jeden ze wskazanych wyżej okresów już minął, co wówczas? Warto wówczas złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości do sądu rejonowego (wydział cywilny). Pamiętać należy o opłacie stałej od wniosku, która wynosi 2.000 zł (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Wprawdzie z istoty "zasiedzenia nieruchomości" wynika, że nabycie następuje z mocy prawa, niemniej w przypadku chęci dalszej sprzedaży nieruchomości – mogą pojawić się trudności, gdyż dla sprzedaży nieruchomości przepisy przewidują wyłącznie formę aktu notarialnego. Co do kwestii udowodnienia zasiedzenia nieruchomości, koniecznym będzie w toku postępowania sądowego przeprowadzić dowody, które potwierdzą nieprzerwane władanie nieruchomością jak właściciel (lat 20 lub lat 30). Wśród dowodów, które można wymienić, chociażby:

• przesłuchanie świadków (np. sąsiadów, członków rodziny, najemcy lub dzierżawcy), w tym także wnioskodawcy),
• odpisy z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
• potwierdzenia uiszczenia podatku od nieruchomości,
• zdjęcia,
• faktury, paragony potwierdzające poniesienie nakładów na daną nieruchomość,
• bieżące rachunki (np. prąd, woda, gaz),
• opinia geodety, który ustali granice nieruchomości.

Oczywiście, oprócz samych dowodów, należy w uzasadnieniu wniosku wskazać dokładnie stan faktyczny i wszystkie istotne okoliczności zasiedzenia.

Po jakim czasie można sprzedać nieruchomość nabytą przez zasiedzenie?

Po zakończonym postępowaniu sądowym sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia. Postanowienie to potwierdza, że faktycznie zasiedzieliśmy nieruchomość i jesteśmy jej właścicielem. Przepisy w aktualnie obowiązującym brzmieniu nie przewidują żadnego terminu, po jakim to może nastąpić sprzedaż nieruchomości od momentu zasiedzenia. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, w którym to stwierdzone zostanie zasiedzenie nieruchomości, należy spełnić szereg formalności, jak chociażby:

• wpis do księgi wieczystej,
• uiszczenie podatku od nabycia własności w drodze zasiedzenia w wysokości 7% podstawy opodatkowania.

Tym samym chcąc sprzedać daną nieruchomość po zasiedzeniu – warto w pierwszej kolejności dopełnić wyżej wskazane formalności. Warto zwrócić się o pomoc do prawnika nieruchomości.

Czy sprzedaż nieruchomości przerywa zasiedzenie?

Stosownie do treści art. 175 Kodeksu cywilnego, do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Tym samym należy wziąć pod uwagę przepis art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że bieg przedawnienia przerywa się:

• przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
• przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

W kontekście powyższego należy uznać, że sprzedaż nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia, gdyż nie jest to czynność przedsięwzięta w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia. Innymi słowy – sprzedaż nieruchomości nie jest skierowana przeciwko posiadaczowi samoistnemu.

Radca prawny Toruń specjalizuje się m.in. w prawie nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Radców Prawnych Marcin Chowaniec w celu uzyskania porad prawnych w interesującym Państwa temacie.