Każdy kto nosi się z zamiarem ogłoszenia upadłości konsumenckiej, w pierwszej kolejności zastanawia się co się stanie z nieruchomością, w której zamieszkuje? Bez znaczenia czy jest to mieszkanie czy dom jednorodzinny…najistotniejszą kwestią w takiej sytuacji jest to czy stracimy dach nad głową?
W momencie ogłoszenia upadłości konsumenckiej majątek dłużnika wchodzi do masy upadłości. Zarząd nad nim przejmuje wyznaczony przez sąd syndyk, który przeznaczy cały majątek wchodzący w skład masy upadłości na zaspokojenie roszczeń wierzycieli. Konsekwencją zatem ogłoszenia upadłości konsumenckiej będzie wejście do masy upadłości nieruchomości należącej do dłużnika, tj. lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego a następnie jego sprzedaż przez syndyka. Czy aby jednak zawsze nieruchomość musi stać się częścią składową masy upadłości?
Prawo upadłościowe przewiduje pewne wyjątki dające możliwość wyłączenia określonych składników z masy upadłości. Sędzia-komisarz posiada uprawnienie do wyłączenia w drodze postanowienia pewnych składników majątku z masy upadłości, w tym także nieruchomości lub jej ułamkowej części, w sytuacji gdy są one trudno zbywalne lub wręcz niezbywalne. Kiedy takie sytuacje mają miejsce? Jako przykład można by wskazać skomplikowane sytuacje majątkowo-rodzinne konsumenta, które powodują przedłużanie się postępowania likwidacyjnego. W sytuacji więc, gdy nieruchomość nie może zostać zbyta z zachowaniem przepisów ustawy, tj. nie zgłasza się żaden nabywca mimo kilkukrotnych prób sprzedaży i zarazem dalsze trwanie postępowania będzie niekorzystne dla wierzycieli, ze względu na konieczność ponoszenia kosztów obsługi masy upadłości, to wówczas należy taką nieruchomość wyłączyć z masy upadłości. Jednak o tym, czy dana nieruchomość jest niezbywalna czy nie, za każdym razem decyzję będzie podejmował sędzia-komisarz, bacząc na całokształt okoliczności konkretnej sprawy. Jednym razem wystarczające okażą się 4 przetargi nie wyłaniające nabywcy, a w innej sprawie nawet 10 prób sprzedaży będzie niewystarczające. Każde postępowanie jest inne i należy je oceniać indywidualnie. Z pewnością więcej kłopotu nastręczy sprzedaż udziału w nieruchomości niż zbycie całej. Istotą jednak wyłączenia nieruchomości z masy upadłości jest pozostawienie upadłemu prawa własności do niej, a co za tym idzie dowolnej możliwości rozporządzania nią i korzystania z niej.
Co się stanie jeśli jednak nieruchomość nie zostanie wyłączona i syndyk dokona jej sprzedaży? Po włączeniu mieszkania do masy upadłościowej, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, dłużnik może z niego korzystać w czasie określonym przez sędziego, jednak w sposób nie zakłócający jego sprzedaży przez syndyka. Z reguły traw to kilka miesięcy, tj. do momentu zaoferowania mieszkania nowym nabywcom. Do niedawna jeszcze obowiązywał przepis Ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1520) chroniący dłużnika przed bezdomnością po dokonaniu sprzedaży nieruchomości, tj. Art 491(13). Zgodnie z jego brzmieniem: „Jeżeli upadły jest osobą fizyczną i w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.” Niestety obecne uregulowania uchyliły przedmiotowe rozwiązanie, co oznacza, iż dłużnik po sprzedaży swojego miejsca zamieszkania przez syndyka nie otrzyma już takiej pomocy. Wyboru sposobu likwidacji masy upadłości obejmującej nieruchomość dłużnika dokonuje samodzielnie syndyk w sposób, który umożliwia zaspokojenie wierzycieli w jak największym stopniu, z uwzględnieniem kosztów likwidacji. Likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż z wolnej ręki lub w drodze przetargu bądź aukcji.
Czy istnieje jakaś szansa zachowania nieruchomości poza wyłączeniem jej z masy upadłości, co zostało opisane powyżej? W trakcie trwania postępowania upadłościowego dłużnik może próbować wykazać, że sprzedaż innych składników majątku będzie wystarczająca dla osiągnięcia celów postępowania. Aby to uczynić powinien złożyć wniosek o zwołanie zgromadzenia wierzycieli. W sytuacji, gdy uda mu się udowodnić wierzycielom i przekonać sędziego, iż układ zapewni osiągnięcie celów postępowania upadłościowego, sędzia ma możliwość zwołania zgromadzenia wierzycieli w celu zawarcia układu. Samo zwołanie zgromadzenia wierzycieli wstrzymuje postępowanie likwidacyjne, a zatem zapewnia ochronę przed sprzedażą mieszkania, przynajmniej na jakiś czas.
