Rynek najmu mieszkań cieszy się coraz większą popularnością, a szczególnie w dobie kryzysu gospodarczego, szalejących stóp procentowych, przekładających się na brak zdolności kredytowej a także za sprawą napływu naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. Dzisiejszy artykuł powinien zainteresować nie tylko najemców, lecz także wynajmujących, gdyż wady w lokalu będącym przedmiotem umowy najmu, są problemem dla obu stron, a w szczególności jeśli zagrażają zdrowiu najemcy. Nawet jeśli nie występują od samego początku, to z czasem użytkowania mogą się pojawić. Jakie uprawnienia nam wówczas przysługują? Bądź do czego jesteśmy zobowiązani będąc wynajmującymi? Zapraszamy do lektury.
Jakie są regulacje w tym zakresie?
Otóż przedmiotowe kwestie reguluje Kodeks Cywilny. Zanim jednak przejdziemy do wad lokalu zagrażających zdrowiu, omówmy po krótce wady ograniczające przydatność najmowanej rzeczy do umówionego użytku bądź w ogóle uniemożliwiające jej używanie.
I tak zgodnie z brzmieniem art. 664 k.c.:
§1: „Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.”
§2: „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
§3: „Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”
Odnosząc się do §1, w sytuacji jeśli wady tylko ograniczają przydatność do umówionego użytku, to wówczas najemca nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy, lecz może jedynie żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Chodzi tu zatem o wszelkie mogące pojawić się usterki/awarie w lokalu, pomimo których najemca może z niego korzystać, jednak w ograniczony sposób, a których naprawa obciąża właściciela. Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku, jednak dla przykładu można by wskazać usterkę drzwi balkonowych, które uniemożliwiają korzystanie z niego, a w konsekwencji ograniczają korzystanie z najmowanego lokalu. Należy w tym miejscu podkreślić, iż omawiany §1 nie daje najemcy uprawnienia do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a stwarza jedynie możliwość domagania się obniżenia czynszu, stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu.
Z kolei, aby była możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, w lokalu musi wystąpić poważna wada, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie go, z tym zastrzeżeniem, iż jeśli wada taka nadaje się do usunięcia, np. awaria ogrzewania, to wypowiedzenie można złożyć dopiero, jeśli wynajmujący jej nie usunął w odpowiednim czasie od zawiadomienia. W sytuacji zaś, jeśli wady usunąć się nie da, np. gdy będzie to jakaś wada konstrukcyjna, to od razu stanowi to podstawę do natychmiastowego rozwiązania umowy z wynajmującym.
Kiedy odpowiedzialność wynajmującego jest wyłączona?
Odpowiedzialność wynajmującego jest wyłączona, gdy w chwili zawarcia umowy wady już istniały i najemca o nich wiedział, a więc wadliwość przedmiotu najmu była mu znana, a nie jedynie możliwa do zauważenia. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy. Wówczas, stosownie do treści art. 682 k.c.: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”
Wady zagrażające zdrowiu najemcy
Jak więc widać wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy są traktowane w sposób szczególny, gdyż w przypadku ich wystąpienia najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy o nich wiedział. Jako najczęstszy przykład można by wskazać występowanie pleśni na ścianach w lokalu. Nawet wówczas, gdy właściciel uprzedził nas, iż w lokalu może takie zjawisko się pojawić, z uwagi na niesprawną wentylację, to i tak nie tracimy uprawnienia do wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym.
Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, z dnia 7 maja 2019 r., o sygn. I ACa 90/19: „Zgodnie z art. 682 k.c., jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Oznacza to, że stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób, np. zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas. Zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 k.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić. W przepisie art. 682 k.c. ustawodawca odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób, które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego.”
Wezwanie wynajmującego do usunięcia wad
Nie można jednak zapominać, iż uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu, także w przypadku wad zagrażających zdrowiu, przysługuje najemcy dopiero po wezwaniu wynajmującego do ich usunięcia i nie spełnienia przez niego tego zobowiązania, co potwierdza Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 9 października 2013 r., o sygn. V CSK 467/12: „Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego – w każdej prawnie dozwolonej formie – do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.”
Ciężar dowodowy
Na koniec trzeba też nadmienić, iż w przypadku sporu z właścicielem lokalu w zakresie wystąpienia w nim wad, to na najemcy ciąży obowiązek udowodnienia faktu ich wystąpienia, a także ich charakteru, tj. czy uniemożliwiały korzystanie z lokalu, bądź czy zagrażały zdrowiu. W związku z tym, jeśli sprawa trafi do sądu, to nie wystarczy tylko oświadczenie najemcy w tym zakresie. Będzie ono musiało zostać poparte odpowiednimi dowodami.
