Umowa dożywocia jest bardzo korzystnym rozwiązaniem dla osób, które chcą mieć zapewnioną pomoc i opiekę, a także przenieść własność swojej nieruchomości na zaufaną osobę. Umowa taka wymaga zachowania pewnych wymogów formalnych, a w razie zmiany okoliczności rozwiązanie jej okazuje się niełatwym zadaniem.
Jak sporządzić umowę dożywocia?
Zgodnie z art. 158 k.c. „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Umowa dożywocia jest tego typu umową, dlatego, aby ją zawrzeć, należy udać się do notariusza. Jeśli zostałaby sporządzona w innej formie, wówczas umowa taka jest nieważna. Zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna, jednak nabywcą może zostać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Do umowy należy dołączyć wszelką dokumentację świadczącą o tym, że zbywca rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, a ponadto określić w sposób precyzyjny prawa, jak i obowiązki nabywcy.
Jakie są prawa i obowiązki nabywcy nieruchomości?
Nabywca nieruchomości, zwany zobowiązanym ma zarówno prawa, jak i obowiązki. Umowa ta dotyczy sytuacji, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian za to zobowiązany jest do utrzymywania zbywcy. Strony mogą same określić prawa i obowiązki nabywcy, jednak gdy tego nie zrobią, wówczas określają to k.c. Do obowiązków względem dożywotnika należą:
- przyjęcie zbywcy jako domownika,
- dostarczanie mu wyżywienia, ubrań, mieszkania, światła i opału,
- zapewnienie odpowiedniej pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
- sprawienie własnym kosztem pogrzebu, który odpowiada zwyczajom miejscowym.
Należy pamiętać, że w przypadku zbycia nieruchomości, która objęta jest prawem dożywocia, nabywca wówczas ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.
Umowa dożywocia a długi dożywotnika – czy trzeba je spłacać?
Gdy dożywotnik umrze, wówczas zobowiązany nie musi spłacać jego długów. Długi dożywotnika będą dziedziczyć jego spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Jednak zgodnie z art. 916 k.c. „Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy”. Ma na to 5 lat.
Sprawdź, czy unieważnienie umowy dożywocia przez spadkobierców jest możliwe.
Jak rozwiązać umowę dożywocia?
Czy umowę dożywocia da się rozwiązać? Tak, lecz nie jest to łatwy proces. Nie możemy iść po prostu do notariusza i rozwiązać umowę. Sąd, ale tylko w wypadkach wyjątkowych może rozwiązać umowę dożywocia. Dzieje się to na wniosek zobowiązanego bądź dożywotnika. W ustawie nie mamy uregulowane, co oznacza pojęcie „wypadki wyjątkowe”. Jak wskazał wyrok SN z dnia 14.06.2023 r. (II CSKP 901/22) „Wypadek wyjątkowy ma miejsce wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości, którym zaradzić nie może zamiana wszystkich lub niektórych uprawnień dożywotnika na rentę.” Ocena, czy w danej sprawie wystąpiła sytuacja wyjątkowa, należy do sądu, który rozpoznaje daną sprawę. Musi on za każdym razem wziąć pod uwagę interes zarówno dożywotnika, jak i zobowiązanego (Wyrok SA w Białymstoku – I Wydział Cywilny z dnia 22.11.2018 r., I ACa 493/18).
Przeczytaj również na temat przepisanie majątku za życia a zachowek.
