Bez wątpienia regulacje w obecnym brzmieniu chronią najemców, czyli osoby, które korzystają z mieszkania czy domu na podstawie umowy najmu. Przykładowo właściciel (tj. wynajmujący) nie może wejść do mieszkania, które wynajął, bez zgody najemców, ani tym bardziej korzystać z niego pod nieobecność najemców. Właściciel może wejść w trakcie nieobecności najemców w sytuacjach wyjątkowych, np. awaria – gdy właściciel nieruchomości otrzyma informację od sąsiada zamieszkującego piętro niżej o cieknącej wodzie z mieszkania. Jednak co w przypadku, gdy właściciel otrzymał informację o tym, że najemca wymienia zamki bez zgody właściciela? Czy wówczas należy zaliczyć to do sytuacji awaryjnej, która uprawnia właściciela do wejścia do mieszkania? Czy najemca jest uprawniony do takiej wymiany? W niniejszym wpisie omówimy wątek wymiany zamków bez zgody właściciela. Zapraszamy do lektury!
Czy najemca może wymienić zamki w drzwiach?
Same przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu czy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie odnoszą się wprost do tego, czy najemca może wymienić zamki w drzwiach. Jednocześnie wspomniane akty nie nakładają na najemców „zakazu” wymiany zamków w drzwiach. Oczywiście, w przypadku gdy w podpisanej przez obie strony umowie najmu zostanie wprowadzony zapis, że wymiana zamków do drzwi nie jest dopuszczalna, bądź jest możliwa tylko za zgodą właściciela, bądź w sytuacjach awaryjnych – sprawa jest jasna i wynika z postanowień umowy najmu. Niemniej co w przypadku, gdy z umowy nie wynika zakaz wymiany zamków?
Praktycy wskazują, że wymiana zamków jest czynnością uzasadnioną ze względów praktycznych. Przykładowo nowy najemca może nie mieć zaufania co do właściciela mieszkania (tj. wynajmującego), i jednocześnie mieć obawy co do tego, że podczas jego nieobecności korzysta np. z zapasowych kluczy i wchodzi do lokalu. Ponadto może dojść do sytuacji, że wcześniejsi, nieuczciwi najemcy dorobili dodatkowy komplet kluczy, aby po wprowadzeniu się nowych najemców dokonać kradzieży ich rzeczy. Wówczas, w przypadku braku zapisów w umowie najmu – najemca może zamki wymienić.
Należy pamiętać o treści przepisu art. 336 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Zdaje się, że wymiana zamków nie jest działaniem zabronionym na gruncie obowiązujących regulacji. Co więcej, w literaturze napotykane są głosy, że wymiana zamków może stanowić ulepszenie rzeczy najętej, co odsyła nas do treści art. 676 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że “Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.
W kontekście powyższego i przytoczonych przepisów należy także wskazać na to, że jeżeli najemca wymieni zamki, wówczas po zakończonej umowie najmu winien on zwrócić klucze właścicielowi.
Co zrobić, gdy najemca wymienił zamki?
Wymiana zamków przez najemcę nie uprawnia właściciela do wejścia do mieszkania poprzez zastosowanie siły fizycznej czy innych środków, które pomogłyby w pokonaniu trudności (tj. nowego zamku). Właściciel nie jest także uprawniony do wymiany zamków niejako „w odwecie” za samowolną wymianę zamków przez najemcę. W tym miejscu należy wspomnieć o przestępstwie stypizowanym w Kodeksie karnym, w art. 193 – tj. naruszenie miru domowego. § 1 wspomnianego art. 193 stanowi, że kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Oznacza to, że jeśli właściciel oddaje swój przedmiot we władanie innej osobie w określonym zakresie, wyłączając tym samym własne prawo do korzystania z tego przedmiotu, wówczas wdarcie się – tj. wejście do mieszkania – oznacza naruszenie miru domowego najemcy. W tym zakresie należy odnieść się do dotychczasowego orzecznictwa sądów, z którego to wynika, że samowolna wymiana zamków w drzwiach przez właściciela może stanowić wspomniane przestępstwo – naruszenie miru domowego w stosunku do najemcy. Potwierdza to chociażby wyrok Sądu Rejonowego w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 22 listopada 2018 r., sygn.: II K 292/18 czy wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 9 września 2020 r., sygn.: IV Ka 332/20.
W kontekście wyżej omówionych informacji należy wywieść, że jeżeli najemca ma prawo do wymiany zamków w najmowanym lokalu, a samowolna wymiana zamka przez właściciela może stanowić naruszenie miru domowego – prowadzi to do konkluzji, że w trakcie trwania umowy właściciel nie ma dostępnego wachlarza możliwości, które to mógłby podjąć po wymianie zamków przez najemcę, który ma tytuł prawny do korzystania z lokalu.
Co, jeśli najemca nie oddał kluczy?
Zgodnie z wyrokiem Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, sygn. akt I C 350/15 z dnia 8 lutego 2015 r., niewydanie właścicielowi lokalu kluczy oznacza, z formalnego punktu widzenia, że lokal nie został wydany. Jednocześnie we wspomnianym wyroku sąd wskazał na to, że właściciel nie jest “uprawniony do pokonania zabezpieczeń lokalu (zamkniętych drzwi), wejścia do lokalu i zmiany zamków w drzwiach. Takie działanie byłoby równoznaczne z naruszeniem przez właściciela przepisów prawa”. Tym samym nieoddanie kluczy przez najemcę może stanowić podstawę dla właściciela do wytoczenia powództwa o bezumowne korzystanie z lokalu i w ramach niniejszego powództwa może on żądać odszkodowania od byłego najmującego.
